Ekonomski teret stanovanja i pretnja evropskoj produktivnosti

Raskorak između zarada i troškova

Nekadašnji ekonomski obrazac prema kojem je visoko obrazovanje uz punovremeno zaposlenje garantovalo finansijsku samostalnost i sticanje imovine danas u mnogim evropskim metropolama više ne funkcioniše. Iako prosečne statistike mogu delovati podnošljivo, uvid u troškove iznajmljivanja nekretnina u velikim urbanim centrima pokazuje potpuno drugačiju sliku. Mladi radnici u gradovima sa visokom privrednom aktivnošću primorani su da izdvajaju većinski deo svojih prihoda samo kako bi obezbedili krov nad glavom.

Prema procenama pojedinih tržišnih analiza, iznajmljivanje jednosobnog stana u centru grada odnosi izuzetno visok procenat prosečne neto plate. U Lisabonu taj udeo dostiže čak 72 odsto, u Amsterdamu 68 odsto, dok se u Milanu kreće oko 66 procenata. Sličan pritisak beleži se u Barseloni sa 65 odsto, Budimpešti sa 60 odsto i Madridu gde renta odnosi 56 odsto neto prihoda. Ovako visoki udeli onemogućavaju akumulaciju kapitala i bilo kakvu ozbiljniju štednju.

Sa druge strane, podaci publikacije Evrostata pod nazivom Stanovanje u Evropi za 2025. godinu navode da su domaćinstva u Evropskoj uniji tokom 2024. godine u proseku izdvajala oko 19 odsto raspoloživog dohotka na stanovanje. Međutim, kod domaćinstava sa nižim prihodima taj udeo se peo na 37 procenata. Dodatno, istraživanja Evropske komisije ukazuju na izražen jaz između starih ugovora o zakupu i cena koje plaćaju novi zakupci, što stvara nepravedne finansijske razlike među građanima istog grada.

Generacijski jaz i sistemska nejednakost

Ukoliko osoba zarađuje 2.000 evra neto mesečno, a troškovi zakupa oduzimaju polovinu tog iznosa, za sve ostale životne potrebe poput hrane, komunalija, prevoza i osiguranja preostaje 1.000 evra. Pri udelu stanarine od 65 odsto, slobodan iznos se smanjuje na svega 700 evra. Osoba koja plaća 600 evra skuplji zakup od nekoga sa istim prihodima ko ima rešeno stambeno pitanje gubi 7.200 evra štednog potencijala godišnje. Tokom pet godina taj gubitak iznosi 36.000 evra pre bilo kakvog prinosa od ulaganja.

Taj novac je mogao biti iskorišćen za učešće pri kupovini stana, dodatno obrazovanje, pokretanje sopstvenog biznisa ili stvaranje fonda za vanredne okolnosti. Umesto toga, sredstva odlaze isključivo na zadovoljavanje osnovne potrebe za smeštajem. Iz tog razloga priuštivost stanovanja prestaje da bude samo pitanje ličnog budžeta i postaje mehanizam putem kojeg se ekonomska nejednakost direktno prenosi sa generacije na generaciju.

Osobe koje nasledstvom dobiju nekretninu ili finansijsku podršku porodice stiču prednost koju drugi radnici teško mogu nadoknaditi samo radom. Dva pojedinca sa identičnim kvalifikacijama, platama i profesionalnim ambicijama mogu imati potpuno različitu finansijsku budućnost jedino na osnovu toga da li imaju pristup porodičnoj imovini. Kada nasledstvo postane važnije od profesionalnog dostignuća, temeljna načela meritokratije u privredi bivaju ozbiljno poljuljana.

Uticaj stambenog pitanja na produktivnost

U ekonomskim raspravama stanovi se često posmatraju kao komercijalna roba, iako u stvarnosti obavljaju širu infrastrukturnu funkciju. Lokacija na kojoj zaposleni žive direktno određuje koje poslove mogu da prihvate, koje obrazovne ustanove mogu da pohađaju i koliko vremena troše na putovanje do posla. Visoke cene stanovanja zatvaraju pristup najdinamičnijim lokalnim tržištima rada za mnoge talentovane pojedince.

Kada inženjer ili naučnik dobije ponudu za dobro plaćeno mesto u Minhenu, Parizu ili Amsterdamu, privlačnost plate često nestaje nakon obračuna troškova zakupa. Mnogi stručnjaci zbog toga odlučuju da odbiju ponude i ostanu u manjim sredinama. Kada se ovakve odluke pomnože sa hiljadama kvalifikovanih radnika, istraživača i preduzetnika, stambena kriza direktno prerasta u problem opšte ekonomske produktivnosti privrede.

Istraživanje ekonomista Čang Taj Šija i Enrika Moretija iz 2019. godine pokazalo je da ograničenja u ponudi stanova u visoko produktivnim američkim gradovima smanjuju ukupnu ekonomsku efikasnost jer sprečavaju radnike da se presele tamo gde su njihove veštine najkorisnije. Iako se njihovi proračuni odnose na Sjedinjene Američke Države, isti ekonomski mehanizam deluje i širom Evrope. Preduzeća ostaju bez neophodnih kadrova, a cele ekonomije gube na konkurentnosti.

Uzroci stanja i demografski pritisci

Krivca za visoke cene nije moguće pronaći u samo jednom faktoru, bilo da je reč o investitorima, turizmu ili državnoj regulativi. Glavni problem leži u činjenici da izgradnja novih stambenih jedinica godinama ne uspeva da isprati potražnju u velikim gradskim centrima. Privredne aktivnosti, zdravstvene ustanove i obrazovni centri sve se više koncentrišu u metropolama, dok je gradnja spora usled nedostatka zemljišta, dugotrajnih birokratskih procedura i visokih troškova materijala.

Procene Evropske komisije pokazuju da je Evropskoj uniji godišnje potrebno više od dva miliona novih stanova, što je znatno iznad trenutnih kapaciteta gradnje. Pored toga, nekretnine su u velikoj meri postale finansijska imovina za investicione fondove. Širenje kratkoročnog izdavanja turistima dodatno opterećuje tržišta u gradovima kao što su Lisabon i Barselona, gde ponuda namenjena turistima direktno potiskuje lokalno stanovništvo.

Visoki troškovi direktno utiču i na demografske trendove na kontinentu. Prema podacima Evrostata za 2025. godinu, mladi u Evropskoj uniji napuštaju roditeljski dom u proseku sa 26,3 godine, pri čemu je taj prosek znatno viši u zemljama poput Hrvatske, Grčke, Španije i Italije. Istraživanja fondacije Evrofound potvrdila su da mladi radnici odlažu osamostaljivanje, stupanje u brak i stvaranje porodice prvenstveno zbog nemogućnosti da obezbede stabilan stan.

Efikasni modeli i granice regulacije

Administrativna kontrola visine stanarine može zaštititi postojeće zakupce od naglog skoka cena, ali sama po sebi ne stvara nove stambene objekte. Stan koji je cenovno pristupačan trenutnom stanaru ostaje praktično nedostupan novim stanovnicima koji tek pokušavaju da uđu na tržište. Primer Stokholma jasno ilustruje razliku između zaštite postojećih stanara i stvaranja dostupnog prostora za nove generacije i doseljenike.

Slična ograničenja imaju i direktne subvencije za zakup. Ukoliko se ukupan broj stanova na tržištu ne povećava, dodatna finansijska pomoć države često se samo prelije u više cene koje diktiraju vlasnici nekretnina. To ne znači da su zaštitne mere nepotrebne, već da se dugoročni efekti mogu postići jedino istovremenim povećanjem ponude i institucionalnim ulaganjima u neprofitni stambeni sektor.

Grad Beč pruža koristan primer kako dugoročna stambena politika može stabilizovati tržište. Glavni grad Austrije raspolaže sa oko 220.000 opštinskih stanova i još oko 200.000 zadružnih ili subvencionisanih jedinica. Ovaj model pokazuje da pristupačno stanovanje ne mora u potpunosti zavisiti od komercijalnog tržišta. Iako Beč ima svoje izazove poput lista čekanja, kombinacija javnog, zadružnog i privatnog sektora obezbeđuje dugoročnu stabilnost.

Reforme neophodne za održiv razvoj

Nedostatak stanova stvara suprotstavljene ekonomske i političke interese u društvu. Raste li cena nekretnina, to predstavlja ozbiljnu prepreku za kupce prvog stana, ali ujedno uvećava imovinu postojećih vlasnika. Stanari se suočavaju sa višim troškovima života, dok vlasnici ostvaruju veće prihode od zakupa. Zbog toga postojeći vlasnici često blokiraju novu izgradnju u svojim zonama kako bi sačuvali karakter naselja i vrednost svojih nekretnina.

Evropski privredni sistemi moraju tretirati stambenu politiku sa istom ozbiljnošću kao i energetsku sigurnost ili industrijsku konkurentnost. Prvi prioritet mora biti ubrzavanje gradnje u zonama sa visokim ekonomskim rastom kroz efikasnije urbanističko planiranje. Drugi korak je širenje trajno pristupačnih fondova stanova u vlasništvu opština i zadruga, kako bi se stvorila alternativa skupim privatnim ponudama.

Poreske reforme bi trebalo da podstiču aktivnu gradnju umesto pasivnog držanja skupog gradskog zemljišta. Pored toga, neophodno je uspostaviti bolje prikupljanje podataka o tome koliko zapravo mladi radnici i ključni stručnjaci izdvajaju za stanovanje u blizini radnih mesta. Evropskim metropolama nisu potrebne kratkoročne političke mere, već održiva strategija koja rešava dubinske strukturne manjke na tržištu nekretnina.

Izazov za buduće generacije

Evropski ekonomski model konstantno poziva mlade generacije da ulažu u obrazovanje, razvijaju preduzetništvo, podižu produktivnost i takmiče se na globalnom tržištu. Međutim, nastaje ozbiljan sistemski problem kada pojedinci koji ispunjavaju sve društvene zahteve i rade punovremeno i dalje ne mogu da obezbede finansijsku samostalnost niti priuštiv smeštaj u gradovima gde stvaraju vrednost.

Jednakost mogućnosti gubi smisao ako pristup stanovanju zavisi isključivo od toga da li nečiji roditelji poseduju imovinu. Cilj održive ekonomske politike nije da obezbedi svima stan na najskupljim lokacijama u metropolama, jer su resursi i zemljište ograničeni. Cilj je stvoriti funkcionalan sistem u kojem rad i stručnost ponovo omogućavaju dostojanstven život i finansijsku stabilnost.

Izvor: Balkan Policy Review · Fotografija: Pexels / Freepik (ilustracija)